Che fare con gli immobili di famiglia che valgono zero (o meno di zero)

di Marco Liera - 17/01/2018

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Milioni di italiani hanno affrontato o affronteranno nei prossimi anni il problema di ereditare degli immobili. Un numero imprecisato di immobili non vale nulla o ha addirittura un valore negativo (badwill), perché per essi non ci sono compratori o conduttori interessati, e poi bisogna sottrarre i costi a carico della proprietà (tasse, manutenzione o in alternativa demolizione).

Recentemente il Sole-24 Ore ha dedicato una guida alla rinuncia alla proprietà immobiliare, pratica a quanto pare sempre più diffusa. E’ possibile infatti rinunciare in qualunque momento alla propria quota di proprietà, che nel caso viene ripartita tra gli altri comproprietari. Sulla transazione, che richiede un atto notarile, grava l’imposta sulle donazioni (calcolata sul valore catastale, che è maggiore di zero anche per immobili che commercialmente non valgono nulla), che come noto è basata su franchigie e aliquote più basse se i donatari sono parenti. Se c’è un solo proprietario (già inizialmente o per effetto delle rinunce di altri comproprietari), non resta che rinunciare a favore dello Stato. Nell’interpretazione letterale della norma, questa rinuncia equivale a un trasferimento a favore dello Stato e come tale non è soggetta all’imposta sulle donazioni Però da una parte lo stesso Sole-24 Ore segnalava che il Demanio ha manifestato qualche dubbio sulla “accettabilità” di queste “donazioni”, dall’altra ci sono notai che hanno comunque applicato a queste rinunce a favore dello Stato l’imposta sulle donazioni alla massima aliquota (8%), imposta che ovviamente non pare sia stata restituita.

Al di là degli aspetti fiscali, i consulenti finanziari veramente olistici dovrebbero occuparsi di queste problematiche sempre più diffuse tra i loro clienti. Il beneficio è chiaramente quello di avere clienti con meno rischi di passività future, meno preoccupazioni e probabilmente maggiore capacità di prendere decisioni di investimento di lungo termine.

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