Quei fondi immobiliari molto più svalutati degli immobili

di Marco Liera (*) - 13/01/2013

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Nel portafoglio delle famiglie italiane, gli immobili sono stati la peggiore asset class del 2012. L’aggressione fiscale targata Imu e la congiuntura economica e creditizia drammaticamente avversa hanno fatto crollare di circa un quarto le transazioni, mentre sui prezzi le stime di contrazione viaggiano tra il 3 e il 9%. Sempre più conduttori – in particolare nel non residenziale – hanno difficoltà a pagare il canone, mentre i mutui casa erogati dalle banche si sono dimezzati nel giro di un anno. Elaborando i dati Bankitalia, si stima che, oltre alle prime case (che valgono circa 4.240 miliardi di euro), gli italiani detengono altri 1.400 miliardi di immobili (seconde e terze case, negozi, uffici, capannoni e terreni), prescindendo da quelli che sono posseduti tramite società.

Il fatto è che queste stime sono basate su prezzi sulla cui tenuta emergono varie incertezze. Senza scendere in insidiose previsioni, una pesante deflazione immobiliare non è da escludere, anche per riportare i prezzi delle abitazioni a livelli più equilibrati rispetto a redditi stagnanti o in diminuzione. Le generazioni che dal Dopoguerra agli anni 90 hanno accumulato capitali investendoli tipicamente in mattoni stanno progressivamente trasferendo le loro proprietà a figli e nipoti che non risparmiano e non sono in grado di mantenere patrimoni costosi e infruttiferi. Vari articoli usciti nei giorni scorsi sul  <Sole-24 Ore> hanno evidenziato il pesante carico fiscale che grava sugli immobili messi a reddito da parte dei privati, che comprime la redditività da locazione a livelli assai poco attraenti. Imu o non Imu, il mattone resta un bersaglio facile da tassare, anche perché viene percepito dal legislatore come una storica area di impiego del “nero” e di generazione di ulteriori redditi non dichiarati.

Per capire meglio quale sia la sostenibilità degli attuali prezzi immobiliari, è utile dare un’occhiata alle quotazioni dei fondi immobiliari destinati ai risparmiatori. Pur trattate su un mercato molto illiquido (ma gli immobili detenuti direttamente sono forse facilmente liquidabili?), le quote dei fondi a fine novembre erano valutate il 59,2% in meno delle stime peritali degli immobili in portafoglio, in base all’indice Bnp Paribas Reim. In dicembre e nei primi giorni del 2013 in generale si è registrata una ripresa delle quotazioni che dovrebbe aver ridotto lo sconto, il cui ordine di grandezza resta però enorme. Questo dato non comporta necessariamente che i prezzi degli immobili (in particolare quelli non residenziali che predominano nei portafogli dei fondi) debbano scendere del 60%, ma certamente rappresenta un segnale di grave incertezza e sfiducia nelle stime peritali. Sfiducia giustificata?

Andiamo a vedere a quali prezzi sono state concluse le poche vendite di fabbricati realizzate dai fondi nel corso del 2012. Il controvalore delle transazioni è stato di 217,4 milioni di euro (su un patrimonio totale dei fondi retail che a valori di perizia è pari a 4,3 miliardi di euro), dei quali 54,2 sono stati relativi a cessioni di immobili all’estero. Sulle transazioni restanti sulle quali sono disponibili i dati completi (152,1 milioni), i prezzi di cessione sono stati mediamente inferiori del 2,4% rispetto ai valori di perizia, e del 7,1% superiori ai costi di acquisto (risalenti in prevalenza al periodo 2000-2007). Su un campione molto piccolo i valori di perizia non si sono rivelati dunque troppo campati per aria. Ma il vero test arriverà quest’anno e il prossimo, con vari fondi che – al netto di proroghe e periodi di grazia – arriveranno a scadenza e dovranno probabilmente spingere l’acceleratore sulla liquidazione degli asset.

(*) Pubblicato sul Sole-24 Ore del 13 gennaio 2013

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