Tra i risparmiatori i BOT diventano più popolari degli immobili (finalmente!)

di Marco Liera (*) - 04/11/2012

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La percezione dell’investimento immobiliare da parte degli italiani sta peggiorando. E siamo vicini al sorpasso storico: gli investimenti finanziari meno rischiosi (titoli di Stato, buoni postali, polizze Vita rivalutabili e così via) stanno diventando più graditi del mattone come forma di impiego dei risparmi. A misurare il fenomeno è il sondaggio Acri-Ipsos pubblicato martedì in occasione della giornata mondiale del risparmio. Gli immobili sono l’investimento preferito dal 35% degli italiani, una quota dimezzata dal 70% toccato nel 2006. Contemporaneamente, gli strumenti finanziari “più sicuri” (io direi “meno rischiosi”) sono votati dal 32% degli italiani, una quota in ascesa pressochè costante dal minimo del 2004 (11%). Limitando l’analisi agli italiani che sono riusciti a risparmiare nel 2012 (il 28% del totale), il sorpasso degli strumenti finanziari meno rischiosi sugli immobili è già una realtà (38 contro 35% di preferenze).

Leggendo questi dati, sembra che gli italiani stiano diventando consapevoli dei vari fattori di rischio degli investimenti immobiliari; fattori che sono sempre esistiti ma che in passato erano scarsamente percepiti per una lunga serie di distorsioni cognitive. Ammesso e non concesso che gli immobili abbiano generato rendimenti reali molto positivi nei decenni passati, questo fenomeno non può che essere attribuito alla loro rischiosità. In finanza, si sa, non esistono pasti gratis: alti rendimenti possono essere ottenuti solamente correndo dei rischi. I quali non sono stati correttamente percepiti innanzi tutto per via della mancanza di quotazioni “in diretta”: nessuno sa veramente quanto valga un appartamento, una villa o un negozio fintanto che non lo mette in vendita. La ciclicità dei prezzi immobiliari esisteva anche in passato, solo che in pochi se ne accorgevano. E poi proprio la mancanza di un prezzo rilanciato dai media e dell’angoscia che tipicamente ne discende (come accade con gli strumenti finanziari) ha indotto i proprietari a detenere gli immobili con l’orizzonte temporale più corretto. Che non è di pochi mesi o pochi anni ma di lustri e decenni.

Il 2012 è stato un anno di svolta, per l’abbattersi di una serie di coincidenze: l’ulteriore aggravio del carico fiscale dato dall’introduzione dell’Imu, la pessima congiuntura economica che ha di fatto dimezzato l’erogazione dei mutui casa e reso morosa una moltitudine di conduttori, oltre all’offensiva anti-evasori che già da qualche anno rende sempre più arduo l’utilizzo del mattone come veicolo ad un tempo di occultamento del “nero”, e di alimentazione dello stesso con le locazioni non dichiarate. I trend demografici fanno poi arrivare a successione vasti patrimoni immobiliari accumulati dalle generazioni che hanno costruito il benessere italiano dal dopoguerra in poi. E gli eredi, che hanno prospettive assai meno brillanti, sono costretti a metterli in vendita.

Questa maggiore consapevolezza della percezione di rischiosità dell’immobile impone una maggiore chiarezza nella gestione delle proprietà: occorre mettere da una parte la prima casa, che è soprattutto un bene d’uso e non un veicolo di protezione dei risparmi. Lo è stata in passato (e per fortuna che c’era!), quando negli anni 70 e 80 rappresentava l’unica difesa dall’inflazione a due cifre in un Paese che vietava la diversificazione degli investimenti all’estero. Ma oggi i capitali finanziari, anche quelli più piccoli, possono spostarsi da un angolo all’altro del pianeta in pochi millisecondi e a costi contenuti. E poi esistono strumenti finanziari molto semplici e liquidi che contrattualmente proteggono dall’inflazione futura (dai buoni postali indicizzati ai BTp Italia).

Tutt’altra cosa sono gli immobili detenuti a scopo di investimento o senza una precisa ragione, che meritano una attenta riflessione. Chi li possiede si ricordi che può ancora contare su un 35% di italiani convinti che siano l’investimento ideale e che – forse –potrebbero essere interessati a comprarli.

(*) Pubblicato sul Sole-24 Ore del 4 novembre 2012

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