La proprietà dell'abitazione? Ora se ne può (o deve) fare a meno

di Marco Liera (*) - 30/09/2012

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Le compravendite di immobili residenziali in Italia sono crollate di un quarto nel secondo trimestre 2012 rispetto a un anno prima, in base ai dati pubblicati in settimana dall’Agenzia del Territorio. I prezzi appaiono in diminuzione nelle aree urbane, con il dato peggiore a Palermo (-2,1%). Ma la svalutazione del mattone probabilmente non è finita. Secondo il Centro Studi di Confindustria, le quotazioni delle abitazioni sono ancora troppo alte rispetto ai redditi disponibili, che come è noto sono stagnanti. Sebbene i prezzi siano scesi del 10% tra il 2008 e il primo trimestre del 2012, secondo il Csc le quotazioni in rapporto ai redditi restano superiori del 9,2% rispetto alla media di lungo periodo. Non sono da escludere crolli: basti ricordare che nel 1997 i prezzi erano inferiori del 22,7% rispetto alla media di lungo periodo (sempre in rapporto ai redditi disponibili).

Dal punto di vista della finanza personale, non si può ridurre la questione alla ciclicità dei prezzi immobiliari. Il rapporto troppo elevato tra quotazioni del mattone e redditi personali, in assenza di aspettative di recupero di questi ultimi, richiede un aggiustamento forse drastico del numeratore. I segnali indiretti si vedono già: l’erogazione dei mutui si è ridotta della metà tra il primo trimestre 2011 e il primo trimestre 2012. Sempre meno persone possono permettersi di contrarre un mutuo per comprare la casa di abitazione. Siamo a una svolta epocale nel rapporto tra privati e immobili residenziali, dopo decenni in cui la proprietà della casa è stata la prima ragione dell’accumulazione di risparmi.

Come è noto, in Italia la percentuale di famiglie proprietarie della propria abitazione è fra le più alte del mondo. Secondo i dati della Banca d’Italia, era pari al 46% nel 1965, e ora è al 72%. La proprietà immobiliare ha evitato a milioni di famiglie italiane di soffrire oltremodo i danni dell’alta inflazione degli anni della lira e del blocco all’esportazione di capitali. Ma ora occorre voltare pagina. Da quando siamo entrati nell’euro, l’inflazione a due cifre è diventata un lontano ricordo. E per difendersi dall’inflazione inattesa da anni sono disponibili titoli inflation-linked, molto più semplici ed efficienti.

L’elevata diffusione della proprietà immobiliare non è necessariamente un indice di benessere. E viceversa. In Germania meno della metà delle famiglie è proprietaria della casa di abitazione, in Svizzera solo un terzo. In Romania oltre il 90%. Qui arriviamo al punto: per numerose famiglie italiane la locazione potrebbe essere assai più congruente della proprietà in relazione alla loro situazione finanziaria e reddituale prospettica. Non è uno scandalo vivere in affitto, e neppure - come abbiamo visto - un indice di povertà. Il vero problema è creare le condizioni per un mercato della locazione sufficientemente attraente per i grandi proprietari immobiliari. In Svizzera le assicurazioni e altre istituzioni trovano interessante investire in appartamenti per affittarli anche perché i proprietari sono ben tutelati. Da noi la proprietà di case da parte degli istituzionali (come gli enti di previdenza) è stata considerata in passato un veicolo di gestione del consenso politico più che un investimento. La scarsa redditività diventata insostenibile ha indotto questi proprietari a dismettere progressivamente i loro patrimoni residenziali. Quanto ai piccoli proprietari, anziché essere incentivati a mettere in locazione i loro appartamenti, sono spinti a tenerli sfitti per il perverso meccanismo dell’Imu, che assorbe l’Irpef sui redditi fondiari degli immobili non affittati.

In tempi di crisi probabilmente non brevi il costo opportunità dell’impiego dei capitali aumenta: occorre allora ricordarsi che la casa di abitazione è prima di tutto un bene d’uso e destinare i risparmi a finalità più importanti per la famiglia. Come l’assicurazione del capitale umano e la protezione dell’attuale benessere.

(*) Pubblicato sul Sole-24 Ore del 30 settembre 2012

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