I fondi immobiliari a sconto del 57% sono da comprare?

di Marco Liera (*) - 10/06/2012

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A fine maggio lo sconto medio delle quotazioni dei fondi chiusi immobiliari ha raggiunto l’ennesimo record, sfiorando il 57%. La misura è fornita mensilmente dall’indice Bnp Paribas Reim Dtn, e ci indica che i pochi investitori che sono disposti ad acquistare le quote dei fondi in Borsa lo fanno a condizione che il prezzo sia inferiore del 57% rispetto al valore peritale degli inmobili al netto dei debiti, il cosiddetto Nav (net asset value). Uno sconto di simili dimensioni ha pochi precedenti nella storia, anche a livello internazionale. Secondo un’analisi di State Street Global Advisors citata da Giacomo Morri della Sda Bocconi a un seminario tenutosi in settimana all’Expo Italia Real Estate, nella fase più critica della crisi del 2008/2009 lo sconto medio sul Nav dei fondi immobiliari quotati aveva superato il 60% solamente nel Regno Unito. Ci sono singoli fondi italiani quotati il cui sconto supera il 70%. Simili abissi sono spiegati dalla illiquidità dell’investimento e dalla diffidenza che i pochi investitori interessati nutrono nei confronti delle perizie che sono alla base del calcolo del Nav. Un Nav che è riferito alla fine del 2011, e che verrà aggiornato al 30 giugno 2012 entro fine agosto. Nei prossimi due-tre anni vari fondi arriveranno a scadenza, ma è molto probabile – come già è accaduto - che i rimborsi vengano rinviati sfruttando le possibilità di proroga contemplate dai regolamenti. A oggi è impossibile stabilire quale sarà il valore finale di rimborso di questi fondi, soprattutto a causa della contrazione del credito immobiliare, che pregiudica la possibilità di strutturare operazioni di acquisto degli attivi detenuti nei portafogli. Alcuni di queste unità immobiliari (che come è noto sono prevalentemente commerciali e direzionali, per lo più in Italia) sono sfitte e/o richiedono importanti lavori di riqualificazione. Ci sono fondi che hanno bloccato l’erogazione dei proventi periodici ai quotisti, o li hanno fortemente ridotti, per via della difficoltà a reperire liquidità.

Non si sa quindi se livelli di sconto così alti possano segnalare degli ottimi affari per chi è disposto a comprare le quote in Borsa. Però, il messaggio che se ne ricava può essere un altro. Ci sono milioni di italiani che sono ancora convinti – per ataviche tradizioni familiari e varie distorsioni cognitive – che gli immobili siano l’investimento più sicuro. Nonostante l’Imu e altri svantaggi. Proprio questi investitori innamorati del mattone dovrebbero valutare con attenzione se sia più conveniente comprare o tenere un bilocale in semi-periferia a un prezzo inferiore del 5-10% sulle quotazioni del 2007, oppure comprare o tenere quote di un fondo immobiliare scontate del 57% rispetto al Nav. Questo, tenendo anche conto del diverso taglio dell’impegno finanziario (l’acquisto diretto comporta lo stanziamento di capitali importanti e può squilibrare l’asset allocation personale) e della diversificazione implicita nelle quote dei fondi immobiliari.

I prezzi delle unità immobiliari disponibili per investimenti privati mostrano una resistenza al ribasso data dalla circostanza che i loro attuali proprietari non sono indebitati e non hanno “fretta di vendere”. Come si è visto, i valori delle quote dei fondi immobiliari quotati in Borsa sono invece crollati con estrema prontezza, mostrando tra l’altro una sgradevole correlazione con asset class dalle quali in teoria dovrebbero essere indipendenti, come le azioni. Le reti bancarie che avevano a suo tempo collocato le quote di questi fondi immobiliari retail si sono rivelate inadeguate a prestare la consulenza necessaria. Dalle inefficienze dei mercati nascono a volte delle interessanti opportunità di investimento. Ma solo a favore di investitori molto particolari, per consapevolezza, solidità finanziaria e lunghezza dell’orizzonte temporale di investimento.

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