L'Imu e i rischi di recessione per gli immobili

di Marco Liera (*) - 11/03/2012

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Chissà se i milioni di italiani che ritengono che il mattone sia l’investimento più sicuro e redditizio la penseranno allo stesso modo quando avranno calcolato l’impatto della nuova Imu, come ha fatto il <Sole-24 Ore> questa settimana.  La stima è che quest’anno i rincari per gli immobili detenuti a scopo di investimento come case diverse dalla prima, negozi e capannoni nelle grandi città arriveranno al 200% rispetto alla vecchia Ici (in vigore fino al 2011). Per fare un esempio, chi pagava 359 euro euro di Ici su un trilocale dato in locazione a canone libero a Milano, quest’anno dovrà corrispondere 1.104 euro di Imu. E’ chiaro che la variabile fiscale non è l’unico fattore che determina la convenienza di un investimento. Se vi fosse la ragionevole certezza che da qui a 4/5 anni gli immobili potranno mantenere almeno il loro valore reale, al netto di tasse e spese di gestione e manutenzione, l’aggravio potrebbe passare inosservato. E invece vi sono seri dubbi che ciò possa avvenire per la stragrande maggioranza dei fabbricati detenuti a scopo di investimento. E forse qualche considerazione si deve fare anche per le seconde case di vacanza raramente utilizzate, mantenute in portafoglio nell’attesa che <comunque vada sono soldi ben investiti>.  Il credito bancario, principale benzina del mercato immobiliare, è in pesante contrazione. I redditi disponibili non crescono, più spesso sono in diminuzione. La dinamica demografica spinge più a un decumulo (liquidazione di patrimoni ricevuti in eredità o cessioni per fronteggiare sopravvivenze fortunatamente prolungate) che a un accumulo (acquisti da parte di nuove coppie o investimenti da parte di imprese in crescita). Nel complesso, secondo i calcoli dell’Agenzia del Territorio, <le famiglie che vivono nei grandi agglomerati urbani non sembrano mediamente in grado di acquisire una abitazione di proprietà>. E i prezzi? Secondo alcuni centri di ricerca resistono ancora, forse perché i proprietari si sentono di poter aspettare “tempi migliori”. Poiché non sono indebitati - a differenza di quanto accade negli Usa, dove la leva molto aggressiva è un moltiplicatore dei trend negativi - possono permetterselo. Ma per quanto?

I recenti dati sui patrimoni personali dei ministri del Governo in carica mostrano un peso considerevole attribuito a case e altre unità immobiliari. E’ una tradizione di una moltitudine di famiglie benestanti quella di accumulare risparmi nel mattone (tradizione che negli anni 70 e 80 ha evitato guai peggiori). A livello aggregato, secondo la Banca d’Italia le famiglie italiane detengono abitazioni (prima casa e altre) per 4.950 miliardi di euro. Secondo l’Agenzia del Territorio, il 34,5% delle abitazioni di proprietà delle persone fisiche in Italia non è prima casa, quindi la relativa proprietà ha una motivazione combinata di vacanze, uso gratuito, sfitto più o meno temporaneo, o puro investimento (locazione). In particolare, i 2,4 milioni di case che non sono abitazioni principali e che non generano reddito perché non sono affittate (in totale stiamo parlando del 26% delle abitazioni di proprietà di persone fisiche) meritano una importante riflessione: i loro proprietari dovranno pagare una imposta annuale triplicata o giù di lì. Per farvi fronte, dovranno prelevare da altri redditi o liquidare attivi.  A questi 4.950 miliardi di abitazioni si aggiungono circa 360 miliardi di altri fabbricati (negozi, uffici, capannoni e così via) di proprietà delle famiglie; in totale, questo enorme patrimonio “reale” pesa per il 56% della ricchezza privata complessiva. Che ora non solo è gravato da maggiori tasse, ma soprattutto da incognite circa la sua capacità futura di proteggere il benessere. La prima casa ovviamente è “sacra”. Le altre un po’ meno.

(*) Pubblicato sul Sole-24 Ore dell'11 marzo 2012

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